如何测量房屋占用面积（目前测量房屋占用面积的方法是什么）

原《中华人民共和国物权法》***百八十二条及《中华人民共和国民法典》第三百九十七条均规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用***的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

从上述法律规定可以看出，我国抵押实行房地一体原则，但对于上述条文中的“占用***”应如何理解？

经本律师进行案例检索，目前对于上述问题的理解司法实践中尚未达成一致，法官的相关观点如下：

1、全部建设用地面积均为“占用***”建设用地面积

如（2023）辽06民终1755号案件中，法官认为：被告与张某办理了两处厂房的抵押登记，涉案两处厂房占用***的国有土地虽未办理抵押登记，但根据《中华人民共和国民法典》第三百九十七条规定，应当视为一并抵押。关于厂房占用土地的范围，根据我国地籍管理规定，建设用地使用权的登记以宗地为单位。换言之，建设用地使用权的客体为宗地，一块宗地即为一个物权客体。现该院已查明案涉宗地***有且仅有办理抵押登记的两幢合法建筑物，且该抵押房产原由被执行人张某单独所有，在没有证据证明案涉建设用地使用权存在其他共有人的情况下，应当认定厂房占用***的土地为1388***的该宗土地的全部。故对原告主张的475.4***的土地未设定抵押，该院不予支持。

2、按抵押建筑物建筑面积与规划总建筑面积比例确定“占用***”建设用地面积

如（2023）赣02民初87号案件中，法官认为：对案涉建筑物所占用土地范围的问题。本院认为，根据《物权法》***百八十二条规定，因本案抵押物为在建工程抵押，故在建工程所占用的土地使用权应视为一并抵押，其设立时间应与案涉建筑物上设立抵押权的时间一致。根据我国土地管理规定，土地登记以宗地为基本单位，建设用地使用权人所持有的《国有土地使用权证》以宗地为单位进行核发，宗地可以进行分割、合并，但应依法办理土地变更登记。建设用地使用权人在其建设用地使用权之上设定抵押权，其抵押权的效力应及于全部建设用地使用权。而《物权法》***百八十二条***款所称“占用***”主要用来界定建筑物与建设用地使用权之间的所属关系，即建设用地使用权仅指与设定抵押建筑物相应的建设用地使用权，而非其他建设用地使用权。当宗地上有数栋建筑物，且该建筑物不属于区分所有，权利人以其中部分建筑物设定抵押的，该抵押建筑物所占该宗地的应有份额一并抵押。本案中，佳某公司作为用地企业，经相关行政部门审核批准领取《建设用地规划许可证》，根据《建设用地规划许可证》记载，案涉土地总用地面积为44611***，规划建设规模31227.7***，而佳某公司提供抵押的建筑面积为18949.72***，占规划总建筑面积的60.68%。案涉工业用地可以容纳的合法建筑物不仅仅只有已建成的建筑物，还应包含规划总建筑面积***尚未建设的建筑物。在案涉工业用地的规划条件未作变更，也未进行宗地分割处理的情况下，基于公平合理的原则并兼顾所有债权人的利益，本案应当以抵押建筑物面积占规划建设总面积的比例作为分摊案涉土地权益的基本依据较为妥当。因此，某银行***案涉全部土地使用权权益的60.68%优先受偿，应予支持。

如（2023）苏13民终3952号案件中，（在无法确定规划建筑总面积的情况下）法官认为：某公司江苏分公司***案涉土地使用权实现优先受偿的范围应限定为建筑物占用范围面积的国有土地使用权。理由如下：

首先，对于工业企业而言，应当根据建设用地使用权与抵押建筑物之间的依附关系并视实际用地情况公平合理予以确定。抵押建筑物与建设用地使用权之间的依附关系能够通过土地利用和建设规划制度予以确认。换言之，在经审核批准的规划用地***进行建设活动应当符合相关法律规定，实际开工建设的建筑应当符合规划要求且面积不得超过规划总建筑面积。在未***建设用地使用权办理抵押登记的情况下，建筑物抵押权人应当根据抵押建筑物的建筑面积与规划总建筑面积的比例***全部建设用地使用权实现优先受偿。

其次，在不能通过建设规划确定抵押物建筑面积所能享有的土地权益时，应当根据实际用地情况确认抵押建筑物占用***的建设用地使用权。也***是说应从用地企业生产经营需要出发，除了抵押建筑物，绿地、道路、大门等应当作为必要的附属设施与抵押建筑物共同组成企业生产经营的有机整体，在计算抵押建筑物所能代表的土地权益时应当将必要附属设施的占地面积合并予以考量。

***后，具体到本案中，在无法确定规划建筑总面积的情况下，应当根据丰华公司实际用地情况，基于公平合理的原则确认抵押建筑物所享有的土地权益。根据查明的事实，丰某公司虽然取得了55***的规划工业用地，但并未一次性全部供地，实际用地范围不包含13.5***的待拆迁地块，案涉抵押建筑物均是在实际供地41.5******合法建设的厂房，并附属设施共同组成丰某公司生产经营的整体，故应当认定建筑物占用***的土地面积为41.5***，也***是说建筑物抵押权人能够***宿国用（2005）第变1094号国有土地建设使用权拍卖、变卖所得在75.45%（41.5/55）***享有优先受偿的权利。

3、根据分割测绘结果确定“占用***”建设用地面积

如（2023）豫11民初121号案件中，法官认为：关于涉案土地抵押权的范围。本案中，执行拍卖的未来公寓大楼经不动产部门测绘显示仅占压分割涉案整宗土地面积三分之一左右。根据建筑物及土地现状，虽然在涉案房产所在建筑的外部空地上进行规划建设建筑物的可能性较低，但不能因此否定外部空地价值。依据公平原则，债权人李某作为涉案土地首先查封权利人应享有涉案土地外部空地部分权利（对应价值为7587288元），博某公司对抵押房产占有***（分割测绘）的建设用地使用权享有抵押权（对应价值54412712元）。

4、根据抵押建筑物四至范围确定“占用***”建设用地面积

如（2023）鲁05民终1861号案件中，法官认为：依照物权法***百八十条***款第二项、***百八十七条规定，土地使用权属于可抵押财产，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在案涉土地使用权能办理抵押登记而未办理的情况下，不能让抵押权人因自身怠于办理土地抵押登记手续而获益，房地单独或一并抵押应仅及于该房屋占用***的土地。因此，在案涉土地规划条件未做变更，也未进行宗地分割处理的情况下，建筑物占用***的土地使用面积应是房产四至***的土地面积，而不是该宗地块的全部。金融公司主张***该宗地块的全部享有优先受偿权无事实依据，且不符合法律规定，本院不予支持。

5、根据抵押物清单记载确定“占用***”建设用地面积

如（2023）鲁06民终6768号案件中，法官认为：在本案中，原债权人某银行与原审被告徐某、吴某签订了《***额抵押合同》，其中《房地产抵押清单》载明：“建设用地使用权证号为临河国用（2010）第0××3号”“建设用地使用权面积为56234***”“房产建筑面积为5287.68***”“其中建筑占地面积为56234***”。另外，原债权人某银行与原审被告徐某、吴某为涉案抵押物办理了抵押登记，并由临沂市国土资源局核发了鲁（2017）临沂市不动产证明第0××6号不动产登记证明。该不动产登记证明中载明：“证明权利或事项为抵押权；义务人为徐某、吴某；附记为5287.68***的建筑物及占用***的建设用地使用权一并抵押。不动产权属证书号：临河国用（2010）第0××3号。本次抵押物中不含7号楼。”本院认为，《房地产抵押清单》中载明的建设用地使用权证编号与鲁（2017）临沂市不动产证明第0××6号不动产登记证明中附记载明的不动产权属证书号一致，虽然鲁（2017）临沂市不动产证明第0××6号不动产登记证明中未明确载明建设用地使用权面积56234***，但《房地产抵押清单》中载明的“房产建筑面积为5287.68***”“其中建筑占地面积为56234***”可以证实其附记“5287.68***的建筑物及占用***的建设用地使用权一并抵押”中的占用***的建设用地使用权为56234***。

6、根据建筑抵押物垂直投影下面积确定“占用***”建设用地面积

如（2023）鲁05民终1185号案件中，法官认为：某银行与恒某公司在签订***额抵押合同时，虽然约定抵押财产为房地产，但根据广饶县自然资源局出具的《不动产产权情况表》，可以认定双方当事人未对涉案广国用（2010）第××号土地使用权到登记机关办理抵押登记，仅为涉案两处房产办理了他项权证。根据《中华人民共和国物权法》***百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用***的建设用地使用权一并抵押，抵押人未按规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押，结合《不动产产权情况表》，该他项权证中注明房产占用***的土地随之抵押，不能理解为已***该宗地块的全部土地使用权设立了抵押。本院***某银行与恒某公司之间的金融借款合同纠纷作出的（2016）鲁05民初62号民事调解书，是在认定某银行享有请求权的基础上，判令恒某公司履行原已存在的义务，该调解书没有使既存的法律关系发生改变，没有改变既存的物权法律关系。某资产管理公司受让涉案债权后，在恒某公司的破产清算过程中，恒某公司管理人已确认某资产管理公司对东营市房权证广饶县房屋及房屋垂直投影下相应面积的土地使用权享有优先受偿权，某资产管理公司上诉主张享有优先受偿权的标的为涉案广国用（2010）第××号不动产权证全部土地使用权，没有事实和法律根据。

再补充如下几个问题：

1、关于尚未取得建设工程规划许可证等文件的建筑抵押物面积是否允许作为计算“占用***”建设用地面积的依据，法官之间存在不同观点。

如（2023）苏02民终2398号案件中，法官认为：《中华人民共和国物权法》***百八十二条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用***的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”上述建筑物应当指合法建筑，争议建筑部分为拆除重建，在建造时未取得住房与建设主管部门的批建手续，不能认定为合法建筑，不适用《中华人民共和国物权法》***百八十二条的规定。

如（2023）辽02民终3093号案件中，法官认为：《中华人民共和国物权法》***百八十二条明确规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用***的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”上述法律条文中的“该土地上的建筑物”并未明确限定为“已取得建设工程规划许可证”的建筑物。故，本案中大开78#小区土地上的建筑物虽尚未实际办理建设工程规划许可证，但不应以此被认定为不合法建筑或违章建筑。一审法院将《中华人民共和国物权法》***百八十二条中“该土地上的建筑物”限定为“合法建筑”，于法无据，本院不予确认。

2、如法律规定建筑物占用***的土地不得抵押，则建筑物抵押合同存在被人民法院认定为无效的法律风险。

如（2023）粤52民终430号案件中，法官认为：关于某银行请求某银行与陈某、游某签订的《***额抵押担保借款合同》有效，某银行对陈某、游某提供的抵押物享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》***百八十四条“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）***、幼儿园、***等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产”的规定，虽然陈某是以其所有的上述房屋作为借款抵押物，根据房屋和土地不得分离的原则，该房屋所占用土地的土地使用权视为一并抵押，但该房屋所占用的土地是集体所有的土地，用途是住宅，不符合《中华人民共和国物权法》***百八十三条“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用***的建设用地使用权一并抵押”规定的建筑物可作为抵押物的情形，所以陈晓亮提供的抵押物是法律禁止作为抵押物的财产。又根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害***利益；（二）恶意串通，损害***、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，陈某以法律禁止的不得抵押的房屋作为抵押物，违反了法律的强制性规定，故某银行与陈某、游某签订的《***额抵押担保借款合同》中的抵押部分无效，某银行请求对陈某提供的抵押物享有优先受偿权于法无据，一审法院依法驳回。

关于游某因《***额抵押担保借款合同》中的抵押部分无效，其是否应当承担过错责任的问题。上述登记在陈某名下的楼房系陈某、游某婚后共同共有的财产，且游某在《***额抵押担保借款合同》上以抵押人的身份签名同意上述楼房作为陈某向某银行贷款的抵押物，造成本案抵押部分无效，某银行和陈某、游某均存在过错，根据《***人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一”的规定，游某应在提供抵押物价值***对陈某结欠某银行借款本息不能清偿部分的二分之一承担赔偿责任。

3、排除建筑物占用***的建设用地使用权一并抵押的合同约定存在无法达到约定目的的法律风险。

如（2023）苏02民终2729号案件中，法官认为，约定“本次抵押不包含土地”并不能排除未设押建设用地使用权抵押权的依法产生。理由如下：1.实现抵押权，必然带来抵押财产的转让，因此在设定抵押权时，房屋的所有权和建设用地使用权应当一并抵押，只有这样，才能保证实现抵押权时，房屋所有权和建设用地使用权同时转让。为此，《物权法》第182条规定的旨趣是为了防杜房地权利分离，且***“房地一体”原则来看，亦为了使建筑物所有权与建设用地使用权不得异其权利主体。据此，若允许当事人选择是否产生抵押权的法律效果，则该条的立法目的必然落空。另外，该条款中并未出现类似“当事人有约定的从约定”等立法技术术语，故从立法者本意来看对是否能够产生抵押权是不允许当事人自主作出选择的。2.抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。从文义解释角度来看，该规定的用词为“视为”，而“视为”在性质上为法律拟制。因此，无论当事人是否仅仅只想办理一项抵押权登记，亦或者是事实上仅办理了一项抵押权登记，强行规定“视为一并抵押”具有法律拟制的特征。当然，从当事人达成合意的角度上来讲，与普通抵押权系因当事人合意而设立，须经登记而产生不同，“视为一并抵押”也具有一定的抵押权形成的“法定性”。再结合前述分析，本案中，谢某与东某公司在抵押设立协议中约定“本次抵押不包含土地”并不能当然排除占用***的建设用地使用权抵押权的产生，否则会导致上述法律规定立法目的落空，也与其本身的法定性质相悖。

综上所述，因目前法律及司法解释均未***如何确定抵押建筑物“占用***”建设用地面积进行明确，故建议抵押权人与抵押人在签订抵押合同之前对于此问题进行考虑，明确约定如何确定建筑物“占用***”的建设用地面积并办理抵押登记，尝试为人民法院在双方发生争议时对此问题进行裁判创造合同依据。